Почему в исторической части Новороссийска вырастут высотки

Недавно «Блокнот» писал о решении депутатов городской Думы позволить построить несколько высоток на месте недостроенного драмтеатра. С одной стороны, новороссийцам не привыкать – несколько лет назад точно так же, с активного согласия депутатов, была застроена часть парка Фрунзе. С другой, возникает резонный вопрос – а когда представители народа во власти начнут все-таки представлять этот самый народ, а не интересы бизнеса и исполнительной власти? Решение о многоэтажках в историческом центре Новороссийска жители встретили с негодованием – комментарии говорят о недоверии и к главе города, и к депутатам. Как же так получается, что в кулуарах администрации рождаются решения, которые не соответствуют не только нормативным документам, но и здравому смыслу?

Начнём с самого начала. У муниципалитета существует несколько документов, регламентирующих застройку города. Это генеральный план застройки и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если говорить самыми простыми словами, эти документы определяют границы, зонирование и степень застройки территорий города, а также демонстрируют их на карте.

В данной ситуации ключевым документом являются ПЗЗ Новороссийска, которые были утверждены в 2014-м году. В них перечислены зоны различного назначения, существующие в городе: жилые, общественно-деловые, производственные и т.д. И для каждой территориальной зоны разработан список видов разрешённого использования земельного участка (то есть, ЧТО можно строить – например, административные, жилые или производственные здания) и предельные параметры разрешённого строительства (КАК можно строить – какой высоты, этажности, площади и т.д.).

С развитием и расширением города в градостроительные документы время от времени вносятся изменения. Также изменить, а именно увеличить предельно допустимые значения застройки, можно двумя путями – либо через публичные слушания, либо через решение городской Думы. Конечно, такие изменения происходят точечно. И, естественно, практически всегда взывают неоднозначную реакцию жителей. Таким же становится решение изменить зонирование участка на пересечении Рубина и Коммунистической (где находится недостроенный Драмтеатр). Возможно, депутаты, которые поставили точку в процессе изменения зонирования участка, не представляют себе, какой уровень общественного недовольства может вызвать такое изменение. И зачем народным избранникам брать на себя такой риск? Все-таки четыре высотки посреди квартала с историческими памятниками удивят не только новороссийцев – и губернатора могут озадачить.

Начинается процесс, естественно, с владельца участка – физического или юридического лица. В случае необходимости, он должен выйти к администрации с предложением изменить градостроительный регламент территориальной зоны, то есть расширить перечень видов разрешённого использования или увеличить предельные параметры разрешённого строительства.

В случае с Драмтеатром так и произошло. Даже несмотря на очень приемлемые для создания выгодного бизнеса параметры участка. Здание до недавнего времени находилось в территориальной зоне ИЦ-1 – центральной зоне делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра. Согласно ПЗЗ, эта зона выделена для использования и строительства объектов недвижимости с широким спектром административных, деловых, общественных и культурных функций. А вот жилые многоэтажные дома на данном участке были отнесены в условно разрешённые виды использования, и то только в том случае, если высота здания не будет превышать 18 метров (при стандартных потолках – 5 этажей).

Но, как на заседании Гордумы утверждал депутат Владимир Мхитарян, в таких условиях владелец земельного участка не заработает, ведь земля в историческом центре Новороссийска дорогая. Да и за снос Драмтеатра нужно будет хорошо заплатить. Чтобы застройщик всё-таки мог уйти в плюс, он обратился в управление архитектуры и градостроительства с просьбой изменить ПЗЗ для того, чтобы увеличить предельные параметры разрешённого строительства. Архитектура вынесла данный вопрос на обсуждение на публичных слушаниях, на которые традиционно приглашаются владельцы смежных земельных участков. Также на слушания могут прийти все желающие. Вероятно, о проведении публичных слушаний новороссийцы, как обычно, не знали. А слушания, наверняка, проходили, ведь, согласно Градостроительному кодексу РФ, слушания можно не проводить лишь в том случае, если планируемые землевладельцем изменения вносятся впервые и затрагивают не более чем 10% от каждого из предельных параметров строительства. Блокнот уже не раз и не два обращал внимание власти на формат информирования населения о публичных слушаниях. Ведь именно заинтересованность застройщика уйти от прямого диалога с населением приводит к тому, что народ о них не знает. При всем уважении, газета «Официальный Новороссийск», как и сайт администрации, где информацию еще надо попробовать найти, - это источники малочитаемые. В Новороссийске уже стало традицией, когда власть в угоду застройщику проводит слушания что называется «втихаря». И это вместо того, чтобы сразу возбудить общественный диалог, разъяснить свою позицию и донести до людей, чем выгоден городу тот или иной проект. Результатом таких «решений под одеялом» становятся конфликты застройщиков с жителями. Иногда такие споры решает суд, иногда краевые власти. Случается, что застройщик и жители договариваются миром. Но муниципальная власть в этих случаях всегда в стороне, «в кустах».

Так и в случае с участком под драмтеатром, вероятно, из-за того, что на слушаниях не было людей, которые могли бы возразить против внесения изменений в ПЗЗ, зону ИЦ-1 поменяли на ОД-2 – зону общественного центра местного значения, которая предусматривает уже размещение многоэтажных жилых домов с максимальной высотой здания – 75 метров (до 25 этажей при потолках 3 метра).

После публичных слушаний предложение об изменении зонирования участка направляется в Комиссию по землепользованию и застройке. Она готовит предварительное заключение, в котором содержатся рекомендации внести либо отклонить изменения в ПЗЗ. Предварительное заключение комиссии направляется главе администрации, чтобы уже он принял решение о направлении проекта изменений в ПЗЗ либо отклонении и направлении на доработку. При необходимости последнюю точку ставят депутаты Гордумы. Вы уже знаете, что решение легло на плечи депутатов. А это значит, что членов комиссии и главу Новороссийска высотки в центре устраивают. Все правильно, бизнес должен развиваться.

Давайте посчитаем, сколько человек причастны к тому, что вместо драматического театра в историческом центре Новороссийска вырастут 20-этажные и 16-этажные элитные жилые дома.

1)  сам владелец земельного участка

2)  владельцы смежных земельных участков – минимум 4 человека

3)  комиссия по подготовке Правил землепользования и застройки – 8 человек:

- Екатерина Демченко – заместитель главы

- Анна Паскаянц – начальник УАиГ

- Дмитрий Алферов – начальник управления муниципального контроля

- Иван Чутов – начальник правового управления

- Владимир Артёмов – начальник УИЗО

- Игорь Васильев – начальник управления гражданской защиты

- Галина Горбунова – ответственный секретарь правления Черноморского Союза архитекторов

- Виталий Козырев – депутат городской Думы

4)  глава администрации Новороссийска Игорь Дяченко

5)  депутаты городской Думы (в случае с Драмтеатром – 18 из 32)

Именно эти люди несут ответственность за изменения, вносимые в правила землепользования и застройки Новороссийска.

Благодаря их подписям в документах в ПЗЗ вносят изменения, и там, где раньше нельзя было строить высотки, это становится возможным.

С их согласия город застраивается точечно, и порой это происходит без оглядки на мощности сетей, развитость инфраструктуры и мнение горожан.

По их решению площади зеленых и парковых территорий становятся всё меньше, а возмущение жителей растёт в геометрической прогрессии. 

Алиса Селезнёва