Что такое «Комплексное развитие территорий» и какую от него пользу получат новороссийцы

Под новый 2021 год в Градкодекс были внесены изменения, и появилась новая формулировка – «Комплексное развитие территорий».

Новороссийск на сегодняшний день – амбассадор данного явления в Краснодарском крае. Во всём регионе заключено три соглашения с застройщиками о комплексном развитии территории (далее – КРТ), два из них будут реализовываться в городе-герое. Последнее соглашение о КРТ было подписано совсем недавно – на минувшей неделе. Что в рамках этого соглашения получит застройщик, а что – город? Для того, чтобы ответить на эти вопросы, разберёмся с самим понятием КРТ.

Фактически это – противоположность точечной застройки, которой славятся прибрежные города, и Новороссийск – не исключение. Проблемы, провоцируемые точечной застройкой, известны многим горожанам: нехватка парковочных мест, перегруженность социальных объектов, бетонные дворы без зелени и детские площадки такого качества, чтобы застройщик мог сдать дом в эксплуатацию и перейти к строительству нового объекта.

По замыслу законодателей, КРТ – механизм, который должен (и может) это искоренить. По большому счёту, суть КРТ сводится к следующему: застройщик осваивает большие территории, возводя не один дом, а целый микрорайон. Он, в соответствии с законом о КРТ, должен отвечать всем нормам и требованиям, подходящим под описание «комфортные условия проживания». А это значит – нормальное количество парковок, нормального качества детские и спортивные площадки, надёжные инженерные коммуникации, наличие зелёных и прогулочных зон, наличие социальных объектов – школ, детских садов и поликлиник и так далее.

Но для того, чтобы требовать этого от застройщика, администрация должна что-то предложить взамен. И это тоже прописано в законе о КРТ, ведь внедрение механизма комплексного развития территории существенно снижает роли Генплана и Правил землепользования и застройки.

Соглашения о КРТ, заключенные в Новороссийске, наглядный тому пример. Что соглашение, подписанное администрацией с «НСК-Групп», что новое соглашение, подписанное в минувшую пятницу со Специализированным застройщиком «Деловое партнёрство», предусматривают освоение (то есть застройку) территорий, которые в проекте нового Генплана идут… под виноградники. А Правила землепользования и застройки, напомним, должны соответствовать Генплану.

Понятно, что проект – на то и проект, он ещё не утверждён. Но вернёмся чуть в прошлое, а именно – в 2021 год, когда в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) были внесены изменения, позволяющие сегодня застраивать виноградники.

До последней корректировки ПЗЗ территория, ограниченная улицами Волгоградской и Котанова, была отведена под застройку индивидуальными жилыми домами, отдельные участки – малоэтажными (до 4 этажей) многоквартирными домами. Но внезапно все эти территории были выкрашены в ярко-оранжевый: таким цветом в ПЗЗ отмечены участки под многоэтажную (не менее 9 этажей) застройку.

Полтора года спустя именно на эти территории утвердили проекты КРТ. То есть, возможно, планы об их разработке рассматривались ещё до последних корректировок ПЗЗ.

Итак, что получают застройщики, понятно – возможность строить многоэтажки там, где раньше этого нельзя БЫЛО делать, и, возможно, нельзя БУДЕТ делать – по новому Генплану. Однако, ещё раз акцентируем внимание, решение о применении режима КРТ может быть принято вне зависимости от того, какая зона для данной территории определена Правилами землепользования и застройки и генеральным планом. Фактически, теперь градостроительные документы должны приводиться в соответствие с проектами КРТ, а не наоборот.

Кроме того, муниципалитет может пойти на ряд уступок застройщику. На совещании, посвящённом вопросу комплексного развития территорий курортных городов (к коим отнесли и Новороссийск), прошедшему 11 ноября, представитель Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края сообщила: в случае, если застройщик, например, построит городскую дорогу, ему можно будет строить вполовину меньше паркомест. Или если он сделает зелёную зону, где высадит взрослые деревья, а не просто засеет газон, - может вдвое сократить площадь этих зелёных зон по сравнению с показателями, отражёнными в Правилах землепользования и застройки. Иными словами, город может предоставить какие-либо преференции застройщику, если он что-нибудь даёт взамен.

Что касается соглашений о КРТ, заключенных в Новороссийске, данная преференция представляет собой, по всей видимости, саму возможность застраивать большую территорию. А что же взамен?

Как ранее писал «Блокнот», «НСК-Групп» возведёт два детских сада по 100 мест каждый, храм и пешеходный бульвар.

Как стало известно на совещании 11 ноября, «Деловое партнёрство» также берёт на себя социальную нагрузку: собирается построить школу на 1550 мест, два детских сада по 240 мест каждый, два спортивных объекта (один из них, возможно, будет бассейном) и музыкальную школу.

Правда, будут ли построены соцобъекты, и, если да, каким образом они перейдут городу, пока вопрос открытый, ведь в Новороссийске, да и в крае в целом, не завершена реализация ни одного проекта КРТ. Местные чиновники утверждают, что сначала застройщик, в соответствии с условиями договора обязан ввести в эксплуатацию соцобъекты, а лишь затем он получит возможность ввести в эксплуатацию жильё. Но даже сотрудники краевого департамента по архитектуре и градостроительству соглашаются: законодательно этот процесс ничем, кроме штрафа за невыполнение условий договора, не регулируется. И что будет выгоднее застройщику – оплатить штраф или построить школу – вопрос также открытый, поскольку самих соглашений о КРТ в свободном доступе нет.

Анастасия Мухтарова